Инвестиции в объекты коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость во всем мире пользуются огромной популярностью у инвесторов. Причем с ходом времени эта ситуация остается неизменной.

Прежде всего это связано с тем, что инвестиционная коммерческая недвижимость всегда остается востребованной у арендаторов. Торговые, офисные, складские и производственные площади охотно берут в аренду. Конечно, в том случае если собственник не выставляет за них несоразмерную текущей рыночной ситуации цену.

При правильном подходе и наличии деловой хватки данные финансовые вложения начинают приносить доход инвестору очень оперативно. Давайте разберем инвестирование в коммерческую недвижимость более подробно.

Как правильно инвестировать

Естественно, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют определенные особенности, которые необходимо учитывать инвестору на старте нового бизнес-проекта. Прежде всего следует определиться с расположением инвестиционного объекта.

Серьезные инвесторы начинают с выбора страны с растущей экономикой, затем ищут наиболее перспективные города, затем определяются с конкретным районом. В последнее время все большим вниманием бизнесменов пользуются вложения в инвестиционные активы, расположенные за рубежом. Например, в США, Великобритании, Германии и так далее. Такая ситуация наблюдалась в России на протяжении всего 2016 года. Вероятность того, что данная тенденция сохранится на 2017–2018 годы также крайне высокая.

В завершении анализа необходимо оценить уровень инфраструктуры, существующей вокруг выбранных объектов недвижимости. Прежде всего нужно обращать внимание на его транспортную доступность.

Инвестору необходимо выбрать несколько нежилых зданий или помещений в них. После этого следует провести сравнительный анализ их стоимости. Нужно как следует проработать рынок. Зачастую можно наткнуться на крайне заманчивые предложения от собственников коммерческой недвижимости, которым срочно понадобились деньги.

В заключение следует проработать несколько существенных аспектов, которые при должном рассмотрении помогут инвестору принять правильное решение:

• необходимо провести анализ рынка арендных услуг, который сложился в рассматриваемом городе. Прежде чем совершить сделку по купле-продаже здания или помещения нужно быть полностью уверенным, что данный объект будет востребован у арендаторов;
• следует подсчитать точный размер денежных средств, которые надо будет инвестировать в ремонт приобретаемого объекта;
• в завершение нужно проработать юридическую сторону вопроса. Здесь можно выделить несколько важных моментов. Если речь идет о покупке иностранной недвижимости, то следует уточнить у юристов все местные тонкости совершения подобных инвестиций в выбранной стране. В любом случае необходимо удостовериться в юридической стороне сделки. Другими словами, обязательно нужно проверять не имеет ли облюбованный инвестиционный объект каких-либо обременений со стороны третьих ли.

Необходимый капитал

Ситуация на рынке объектов коммерческой недвижимости в полной мере зависит от того, какую страну и город мы рассматриваем. Согласитесь, нет ничего необычного в том, что спрос и, следовательно, цены на здания или офисные помещения в Нью-Йорке, Ганновере и Самаре значительно различаются.

В связи с этим мы начнем данный раздел с достаточно размытой формулировки, что инвестору, желающему вложить деньги в коммерческую недвижимость необходимо обладать солидным денежным капиталом. В любом случае речь будет идти о сумме, исчисляющейся в десятках, сотнях тысяч, а в некоторых ситуациях и миллионах американских долларов.

Предлагаем более подробно рассмотреть текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в крупнейшем городе и по совместительству столицы нашей страны.

Москва. Не стоит удивляться тому, что столица Российской Федерации по-прежнему остается наиболее притягательным рынком для всех инвесторов, работающих с недвижимостью у нас в стране. По разным оценкам Москва продолжает привлекать от 50 до 75% всех инвестиций в сфере коммерческих зданий и сооружений.

В настоящее время минимальная цена за 1 квадратный метр нежилого помещения составляет от 1000 до 2000$. Обратите внимание, это минимальные цифры. Конкретная сумма будет складываться из множества факторов. Например, расположения здание, его назначения, года постройки, транспортной доступности, близости метро и так далее.

Если переводить все в российские рубли, то мы получаем минимальную стоимость нежилого помещения в размере нескольких сотен тысяч. Верхний предел подобных инвестиций теряется на отметке десятков и даже сотен миллионов рублей. Напомним в данном случае мы говорили при инвестиции в отдельное помещение. Если рассматривать приобретение целого здания, то его стоимость будет много выше.

Кроме того, инвестору необходимо помнить про общее количество предложений аренды на рынке коммерческой недвижимости, существующее в настоящее время. В той же Москве в последние годы активно строились крупные офисные бизнес-центры. Когда на эту ситуацию наложился мировой экономический кризис, в столице сложилась ситуация, когда арендное предложение офисных площадей превысило спрос. Инвестору следует помнить о существовании подобных инвестиционных рисков на рынке коммерческой недвижимости и серьезно подходить к прединвестиционной стадии проекта.

Коэффициент капитализации

Под коэффициентом капитализации принято понимать существующее соотношение потенциальных доходов к размеру инвестированного капитала. Таким образом, этот выражаемый в процентах показатель помогает инвестору определить привлекательность и окупаемость инвестиций в объекты коммерческой недвижимости.

Для наглядности предлагаем сравнивать по данному коэффициенту инвестиции в коммерческую недвижимость и вложения в покупку инвестиционных квартир.

Для объектов коммерческой недвижимости коэффициент капитализации, как правило, составляет 7–11%. Для жилья цифры существенно ниже. Они равняются 3–6%.

Таким образом, мы можем сделать однозначный вывод о большей прибыльности вложений именно в коммерческую недвижимость. В то же самое время размер необходимого инвестиционного бюджета в этом случае также значительно больше.

Существующие риски

Инвестирование в объекты коммерческой недвижимости, несомненно, обладает существенными достоинствами. Однако оно имеет и свои недостатки. Главными из них являются следующие инвестиционные риски:

• низкая ликвидность инвестиционного актива;
• возможное присутствие скрытых дефектов в объекте недвижимости, которое невозможно изначально выявить;
• серьезный размер инвестируемого капитала;
• снижение спроса со стороны арендаторов, вызванное увеличением предложения;
• длительный срок окупаемости инвестиционного проекта.

Инвестиционная коммерческая недвижимость всегда была, остается и будет оставаться одним из приоритетных направлений осуществления капиталовложений для большого количества частных инвесторов. При этом она обладает не только существенными преимуществами, но также и явными недостатками.