Инвестиции в объекты недвижимости в России

В настоящее время рынок инвестиционной недвижимости России является вполне сформированным и развитым. Инвестирование в квартиры и офисы начало набирать свою популярность еще в 90-е годы прошлого века. Однако пиком деловой инвестиционной активности в данной сфере считаются 2005–2007 годы. Именно тогда инвестиции в недвижимость в России на фоне роста цен взлетели до невиданных прежде высот.

На общем фоне особенно выделялись инвесторы Москвы и Санкт-Петербурга. Желающие обзавестись квартирой были вынуждены переплачивать за нее на 7–15%. В противном случае такое желанное престижное столичное жилье уже через несколько часов могло быть продано другому покупателю.

Такой ажиотажный спрос взвинтил стоимость жилых помещений и коммерческой недвижимости практически в два раза. Зато потом бурный рост ожидаемо сменился длительным спадом, который особенно резко обозначился на фоне кризиса 2008 года. Несмотря на серьезное всеобщее понижение покупательной способности населения стоимость объектов недвижимости медленно, но неуклонно продолжала расти.

Современный этап развития

Однако довольно исторических экскурсов. В настоящее время инвестирование в недвижимость в России считается одним из самых проверенных и надежных инвестиционных инструментов на рынке. Естественно, это общая ситуация. В виде исключений из данного правила следует сказать о неспокойных субъектах РФ, которые отличаются нестабильной политической и экономической ситуацией.

Согласно общему инвестиционному закону недвижимость не боится инфляции. Как квартиры, так и офисы, склады, рестораны, заводы с завидным упорством постоянно растут в цене. Конечно, возможны временные спады или периоды стагнации. Однако чаще всего они носят краткосрочный спекулятивный характер.

Для инвесторов выгоднее всего вкладывать свои сбережения в объекты недвижимости, которые располагаются в наиболее крупных городах Российской Федерации. Причем мы говорим не только про Москву и Санкт-Петербург. Также не следует забывать о Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Белгороде, Грозном, Симферополе, Ростове-на-Дону, Калуге, Омске, Уфе, Челябинске, Нижнем Новгороде и Самаре.

Все эти города являются крупными региональными экономическими центрами, которые отличаются определенными преимуществами. Главным для инвесторов является именно экономика, ведь спрос на аренду жилых и коммерческих помещений в перечисленных мегаполисах будет всегда. Значит, инвестиции в недвижимость в них имеет смысл.

Уровень окупаемости капиталовложений

На инвестиционном рынке недвижимости существует мнение, что наиболее выгодными являются вложения в иностранные активы. Объясняют такую точку зрения, как правило, развитой экономикой, отсутствием серьезных политических потрясений и другими привходящими факторами. Однако инвестиции в зарубежную недвижимость далеко не всегда смотрятся выигрышнее отечественных вариантов. Зачастую окупаемость российских объектов недвижимости даже выше своих заграничных аналогов.

Давайте приведем простейший пример. Он даст нам возможность проанализировать окупаемость жилой недвижимости в России.

Прежде всего нам нужно озаботиться покупкой однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге. Если мы будем смотреть на ее состояние, то более-менее неплохой вариант можно присмотреть за 2,5–3 миллиона рублей. Конечно, можно найти однушку и дешевле (от 1,5 миллионов), но в этом случае у нас возникнут дополнительные расходы, связанные с ее капитальным ремонтом.

Теперь нам нужно найти арендатора, который согласится снимать вашу квартиру за 20 000 рублей ежемесячно и к тому же возьмет на себя коммунальные платежи. При текущей рыночной конъюнктуре сделать это будет несложно.

Несложный математический подсчет показывает, что при таком положении вещей за год мы получим 240 000 рублей. Таким образом, чтобы полностью окупить инвестиции нам потребуется около 10–12 лет. И это без учета дисконтирования. Другими словами, не принимая во внимание инфляцию или постепенное обесценивание денег. Но это совершенно не тот результат по окупаемости инвестиций в недвижимость, который мне хотелось бы видеть.

Хорошо, что существуют реальные возможности, которые позволяют существенно сократить этот период. К ним относятся:

• реинвестирование капитала;
• использование посуточной аренды.

Реинвестирование капитала представляет собой повторное вложение заработанных на сдачи квартиры в аренду средств. Самым надежным решением является банковский вклад. Правда, по его доходности в настоящее время существуют серьезные вопросы. В то же самое время вы можете выбрать любой другой понравившийся вам актив: золотые инвестиционные монеты, акции стабильных компаний, ПАММ-счета, ПИФы и так далее. Любое из перечисленных решений позволит вам ускорить окупаемость инвестиций в российскую недвижимость.

Общеизвестно, что посуточная аренда квартир приносит их владельцу больший доход. Если вернуться к нашему примеру, то на сегодня в Санкт-Петербурге снять однушку на сутки стоит от двух до трёх тысяч рублей. Конечно, вы не сможете сдавать квартиру по этой схеме все дни месяца. Но даже 15 суток из 30 принесет вам гораздо больший доход (от 25 000 до 30 000 рублей), чем месячная аренда. Правда, данную схему заработка трудно уже называть пассивной.

Таким образом, при правильном подходе окупаемость инвестиционной квартиры в крупном городе России можно снизить в 2 раза. Все зависит от вашей компетенции и готовности находить самые выгодные и прибыльные варианты.

Где взять недостающие деньги

Разговоры о прибыли и заработке на инвестиционной недвижимости в России могут так и остаться пустым сотрясанием воздуха, если у вас нет достаточного начального капитала, позволяющего купить рассматриваемые активы.

На сегодняшний день существует единственная общедоступная схема, позволяющая инвестировать в жилье даже без начального капитала. Она связана с оформлением ипотеки. На бумаге все выглядит просто роскошно. Вы оформляете в банке целевой кредит на покупку квартиры, ищите арендаторов и они своими платежами его гасят через прописанный в договоре срок. То есть в перспективе через 10–30 лет вы становитесь уже полноправным собственником жилья.

Однако на практике мы понимаем, что такой путь имеет ряд ограничений и сопутствующих рисков. К первым относится необходимость определенного начального собственного капитала (10–50% от стоимости недвижимости) и работа с официальной высокой зарплатой. Что касается рисков, то в первую очередь мы не можем быть уверенными, что сумеем постоянно сдавать приобретенное жилье. Следовательно, платеж за каждый месяц без арендаторов автоматически будет ложиться на вас.

Инвестирование в объекты недвижимости в России является достойным направлением капиталовложений, требующего между тем серьезного и глубокого анализа. Зачастую успешность таких инвестиций напрямую зависит от удачно выбранной инвестиционной квартиры или коммерческого помещения.