Инвестиции в строительство объектов недвижимости

Для большинства людей инвестиции в строительство связаны с вложением денежных средств в квартиры и студии, расположенные в строящихся домах и жилых комплексах. Такое положение вещей связано с несколькими факторами. Основной среди них, конечно, финансовый.

Действительно, инвестирование в строительство коммерческой недвижимости требует куда больших капиталов. В то же самое время вложиться в возведение новостройки могут позволить себе многие инвесторы. К тому же механизмы подобных капиталовложений в России давно отлажены.

Насколько выгодно инвестировать в строительство жилья

Скажите, вы задумывались раньше, как сильно возрастает стоимость построенной квартиры, если сравнивать ее с ценой на начальных этапах строительства? В среднем разница составляет от 35 до 75%. Именно на такую доходность может рассчитывать инвестор, совершивший вложение в строящееся жилье. Еще нужно принимать во внимание сроки возведения домов. Обычно они составляют 1,5–2,5 года.

У девелоперских компаний существует негласное правило: самые низкие цены квартиры имеют в самом начале продаж, когда фактически само строительство еще не началось. В лучшем случае идет стадия котлована. Затем по мере возведения здания цены повышаются и достигают своего пика после приемки дома государственной комиссией и ввода его в эксплуатацию. Ярче всего данная ситуация проявляется при постройке больших ЖК.

Строительство подобных жилых комплексов всегда проходит в несколько этапов. Для инвестора выгоднее всего вложить деньги в строительство квартиры, которая будет располагаться в домах первой очереди. Именно на них проводящий строительство девелопер делает максимально возможные скидки. Естественно, это происходит не из-за огромной любви строительной компании к роду человеческому. Ее подталкивает к таким действиям куда более прозаическая цель – привлечь первую волну клиентов и запустить процесс строительства ЖК.

Таким образом, инвестиции на стадии строительства представляются более чем выгодным способом вложения сбережений. Однако не стоит сбрасывать со счетов риски, которые имеются у данного вида инвестирования. Ведь всегда существует реальная опасность, что строительные работы затянутся или совсем не будут окончены. Для инвестора существует только один выход – как можно ответственнее и внимательнее подходить к выбору компании-застройщика.

По мере продвижения строительства жилая недвижимость постоянно прибавляет в стоимости. В среднем при достройке каждого последующего этажа дома, квартира в нем дорожает примерно на 1,5–3,5%. Итак, чем раньше инвестор надумает вложить денежные средства в новостройку, тем большие дивиденды он получит в итоге.

Существующие преимущества подобных инвестиций

Инвестирование в жилищное строительство имеет как существенные плюсы, так и не менее явные минусы. На наш вкус, первых все-таки больше и они весомее. Однако окончательно решение всегда остается за вами. Давайте сначала определимся с преимуществами:

• впечатляющая ликвидность и рентабельность;
• стабильный рост цены;
• огромный выбор потенциальных объектов для инвестиций;
• более низкие риски, чем в биржевом трейдинге и других видах инвестирования;
• несколько вариантов извлечения прибыли.

На последнем пункте хочется остановиться подробнее. Во-первых, инвестиционную квартиру в новостройке можно сразу же продать после ввода дома в эксплуатацию. На этом можно получить довольно высокую доходность. Во-вторых, такую квартиру можно сдавать в постоянную или посуточную аренду. Конечно, второй вариант более прибыльный, но в то же время он требует от собственника серьезных временных затрат.

Теперь самое время коснуться недостатков. Главным является то, что потенциальному инвестору для подобных вложений нужно иметь солидный по меркам большинства россиян капитал. Без него строящаяся недвижимость просто не может быть куплена. К тому же инвесторы всегда будут находиться в зависимости от текущей экономической ситуации, которая определяет уровень спроса как у покупателей квартир, так и у арендаторов.

Как вложить деньги

Каждый инвестор прежде чем заниматься капиталовложениями должен составить четкую последовательность действий. В этом случае вероятность успешных инвестиций многократно возрастет. Предлагаю вам воспользоваться такой стратегией:

1. выбор компании-застройщика;
2. выбор жилого комплекса;
3. проведение переговоров;
4. изучение документов;
5. подписание договора.

Давайте остановимся на каждом пункте более подробно.

Этап 1 — выбор компании-застройщика

Сложно переоценить значение данной стадии для инвестора. Ведь именно от правильности этого выбора зависит дальнейший успех всего инвестиционного проекта. Мы рекомендуем выбирать только среди давно существующих и авторитетных строительных компаний. Такое решение позволит существенно снизить потенциальные риски инвестиций в строительство. Дополнительно нужно учитывать следующие аспекты:

• фактическое количество жилых комплексов, введенных в эксплуатацию девелоперской компанией;
• сложившаяся на инвестиционном рынке репутация;
• наличие большого числа отзывов от бывших клиентов;
• партнерские отношения и совместные ипотечные программы с крупнейшими банками;
• работа исключительно в рамках действующего законодательства.

Дополнительно мы рекомендуем изучить Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно этот правовой акт регулирует деятельность строительных компаний в данной сфере.

Примером надежных и проверенных строительных компаний на рынке жилой недвижимости могут считаться:

• А101 Девелопмент;
• Группа компаний ПИК;
• Capital Group;
• Донстрой;
• и другие.

Этап 2 — выбор жилого комплекса

Это не менее важная стадия. Ведь мы планируем именно инвестировать в строительство жилья. То есть нам нужно непросто приобрести квартиру в строящейся новостройке, но также спрогнозировать будущий спрос на жилье в данном районе.

Таким образом, при выборе конкретного ЖК следует уделить большое внимание вопросам транспортной доступности, необходимой для жизни инфраструктуры, а также экологической составляющей.

Этап 3 – проведение переговоров

После того как мы определились с девелоперской компанией и жилым комплексом, необходимо грамотно провести переговоры. В соответствии с законодательством РФ существует несколько схем покупки недвижимости, расположенной в строящемся объекте. К ним относятся:

• долевое участие в строительстве;
• паевые кооперативы;
• инвестиционные вклады;
• вступление в строительный кооператив.

Компания-застройщик со своей стороны может предложить вам любой из перечисленных вариантов. Однако если верить экспертам, то следует настаивать исключительно на долевом участии в строительстве.

Дополнительно нужно обговорить вопросы, которые касаются способов оплаты. Если инвестор не обладает всей необходимой денежной суммой, то в идеале следует добиваться поэтапного беспроцентного внесения денег в рассрочку.

Этап 4 – изучение документов

Инвестиции в строящуюся квартиру оформляются определенным пакетом документов. Упомянутый выше федеральный закон строго регламентирует данный вопрос.

Всю необходимую документацию готовит и предоставляет девелоперская компания. Однако не следует стремиться как можно быстрее поставить под документами свою подпись. Предварительно нужно провести их юридическую экспертизу. Наш вам совет: не стоит экономить на данной стадии. Лучше привлеките к анализу документации опытного юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства.

Этап 5 – подписание договора

Наконец, мы добрались до финальной стадии сделки. Настоятельно рекомендуем перед заключением договора еще раз спокойно и внимательно его перечитать. Особое внимание обращайте на пункты, которые регламентируют:

• срок завершения строительства;
• условия, позволяющие досрочно расторгнуть договор каждой из его сторон;
• стоимость 1 квадратного метра квартиры – важно, что она была зафиксирована и не изменялась в дальнейшем;
• пени и штрафные санкции, которые наступают при нарушении договора;
• форс-мажорные обстоятельства.

Только после этого можно со спокойной совестью расписаться в указанных местах.
Для многих инвесторов вложения в строительство различных объектов недвижимости стало стартом в их славной финансовой карьере.