Инвестиции в объекты недвижимости

Инвестиции в недвижимость представляют собой финансовые капиталовложения в строящееся или завершенное здание (его часть), преследующие своей целью будущее извлечение прибыли инвестором. Доходы от подобного инвестирования бывают двух типов:

• пассивный доход, который формируется за счет последующей сдачи приобретенного объекта недвижимости в аренду;
• доход от последующей перепродажи купленного инвестиционного актива по более высокой цене.

В соответствии с такими разными видами доходности выделяют капитальное и спекулятивное инвестирование в недвижимость соответственно.

Классификация подобных инвестиций

В настоящее время на инвестиционном рынке принято выделять следующие виды таких вложений:

• в жилье (дома, квартиры, объекты незавершенного строительства);
• в коммерческую или нежилую недвижимость (офисы, офисные здания, склады, гостиницы и так далее);
• в недвижимость, расположенную на территории иностранного государства.

Каждый из перечисленных типов инвестиций имеет собственные нюансы и особенности. Давайте рассмотрим их более подробно.

Жилые дома и квартиры

Инвестиции в жилье относятся на сегодняшний день к одним из самых популярных разновидностей финансовых вложений у частных инвесторов. Так происходит в силу нескольких причин. Во-первых, они требуют сравнительно небольшого капитала.

Во-вторых, подобные вложения в недвижимость имеют понятную схему дальнейшего извлечения прибыли. Для этого инвестору достаточно сдать приобретенную квартиру или дом в аренду. На сегодня подобный частный арендный бизнес достаточно сильно распространен в крупных городах России. Например, в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге и так далее.

В случае когда человек хочет инвестировать деньги в квартиру или дом на стадии строительства, он зачастую преследует спекулятивные цели. Ведь стоимость строящегося объекта недвижимости и построенного сильно разнится. Чем раньше инвестор вложил деньги в такую квартиру (например, на стадии котлована), тем большую прибыль он получит, продавая завершенный и введенный в эксплуатацию жилой инвестиционный актив. В то же самое время необходимо понимать, что риски подобного инвестирования также будут максимальными.

Коммерческие здания и помещения

Капиталовложения, направленные на покупку нежилой или коммерческой недвижимости, во многом напоминают инвестирование в жилье. Разница лежит в самом объекте инвестиций. Другими словами, в данном случае инвестор приобретает в собственность бизнес-недвижимость.

Кроме того, такие инвестиции в недвижимость требуют от инвестора обладания гораздо большим инвестиционным бюджетом. Согласитесь, стоимость любой квартиры в Москве или любом другом городе будет гораздо меньше офисного здания или просторного складского помещения.

Оценка эффективности данных инвестиций будет своей для каждого инвестора. Однако их в любом случае можно будет признать выгодными только при условии рентабельности. А вот приемлемая норма прибыли будет для каждого инвестора своей.

Иностранная недвижимость

С каждым годом это направление инвестирование сбережений приобретает в нашей стране все большую популярность. Многие россияне считают, что лучше вложить деньги в квартиру в условной Германии (США, Англии и прочее), чем в родной России. С каждым годом такие инвестиции показывают медленный, но неуклонный рост. В 2017 году, несмотря на кризис, можно ждать от них нового рекорда.

Причем если забыть о квасном патриотизме и вдумчиво проанализировать ситуацию, мы придем к выводу, что часто это очень прибыльные инвестиции. Для того чтобы не быть голословными, давайте рассмотрим конкретный пример. Если вы купите квартиру в благополучной Швейцарии и будете сдавать ее в аренду, то она будет приносить доход в стабильных швейцарских франках, на которые не распространяется российская инфляция.

Однако у таких вложений существуют не только достоинства, но и недостатки. В частности, для успешных инвестиций необходимо хорошо знать рынок недвижимости выбранной вами страны. В противном случае велик риск инвестировать свои сбережения не слишком выгодно.

В некоторых случаях покупка недвижимости является непременным условием получения вида на жительство (ВНЖ), гражданства или подданства страны. Например, такая ситуация характерна для республики Кипр. В ней получение вида на жительство без покупки недвижимости невозможно.

Плюсы и минусы

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость должен представлять себе каждый потенциальный инвестор. Иначе вложения могут просто не оправдать тех ожиданий, которые будут на них возложены.

Давайте начнем с преимуществ.

1. Инвестиционная недвижимость была и остается одним из наиболее надежных инструментов инвесторов. Это в первую очередь связано с динамикой цен на квартиры, офисы и прочее. Как правило, они постоянно растут. Реже стоимость данных объектов может некоторое время стагнировать или не изменяться. Падают цены на подобные активы крайне редко. Более того, через некоторое время они отыгрывают такую тенденцию бурным ростом.
2. Недвижимость представляет собой объекты реального инвестирования. Данное обстоятельство выгодно отличает ее от облигаций, криптовалют, вложений в ПАММ-счета и других инвестиционных активов.
3. Инвестор всегда в состоянии самостоятельно воспользоваться квартирой или офисом. В квартиру может вселиться его семья. В офисном помещении можно разместить офис собственной компании.
4. Единожды вложив капитал в недвижимость, инвестор может сдавать ее в аренду в течение многих лет. Другими словами, мы ведем разговор не только о прибыльных, но также о долгосрочных инвестициях.
5. Подобный инвестиционный актив может быть использован в качестве банковского залога, когда его собственнику понадобится оформить кредит.
6. В случае с недвижимостью риски, связанные с полной потерей инвестированных средств минимальны.

Теперь пришло время поговорить о недостатках данного способа инвестирования.

1. Сдавать купленную недвижимость в аренду не всегда является самым выгодным решением. Зачастую проценты, которые потенциальный инвестор может получить, скажем, с банковского вклада будут выше возможной арендной платы. Однако для вынесения окончательного суждения следует отдельно рассматривать каждую ситуацию в отдельности.
2. Ликвидность инвестиций оставляет желать много лучшего. Иначе говоря, когда владельцу квартиры срочно понадобятся деньги, ему будет довольно сложно быстро выручить за данный инвестиционный актив его рыночную стоимость. Как правило, на такой быстрой купле-продаже инвестор может потерять много денег.
3. Инвестиционная собственность всегда оборачивается для ее хозяина пускай и запланированными, но все-таки дополнительными расходами. Они могут быть как единовременными, например, услуги риелтора, так и постоянными, скажем, коммунальные платежи.
4. Инвестиции в недвижимость всегда подразумевают обладание достаточно крупной денежной суммой. То есть широкий круг инвесторов не может себе позволить данных капиталовложений.
5. Пассивные доходы, которые приносит аренда, непостоянное явление. Вне зависимости от желаний инвестора периодически ему нужно будет тратить собственное время и средства на поиски нового инвестора.

Таким образом, инвестирование в объекты недвижимости является неоднозначным финансовым инструментом. Подобные капиталовложения всегда требует серьезной оценки и глубокого квалифицированного анализа. Если вы сами не обладаете необходимыми компетенциями, то правильно перед принятием окончательного решения относительно осуществления инвестиций проконсультироваться с несколькими экспертами.

Существующие инвестиционные стратегии

Многие потенциальные инвесторы, желающие выйти на рынок недвижимости, часто не знают с чего стоит начать свою деятельность в данной сфере. Эффективность инвестиций всегда базируется на выборе верной стратегии инвестирования. Их существует довольно много. Причем обычно выбор стратегии серьезно зависит от капитала, который имеется в распоряжении инвестора.

Давайте перечислим некоторые наиболее популярные и востребованные в данное время варианты.

• Покупка квартиры или отдельностоящего жилого дома для последующей сдачи в аренду. Причем у инвестора будет несколько вариантов получения такого дохода. Сдавать объект недвижимости можно как помесячно, так и посуточно. Выбор оптимального варианта во многом будет определяться спросом, который существует на этом рынке. В отдельных случаях самые лучшие показатели будут у почасового варианта оплаты.
• Приобретение квартиры и организация в ней хостела или мини-отеля. Такой вид вложений в недвижимость достаточно популярен в крупных городах Европы, в которых есть устойчивый высокий спрос на доступные варианты размещения.
• Покупка офисных помещений в бизнес-центре. В данном случае приносить прибыль будет та же аренда. Специфика состоит в объеме необходимых финансовых затрат. Коммерческая недвижимость стоит значительно дороже жилой. Хотя в то же самое время она имеет и большую доходность.
• Приобретение квартиры на первом этаже многоквартирного дома с последующим переводом ее в нежилой фонд и продажи в качестве объекта коммерческой недвижимости. Такие инвестиции могут принести отличный доход. Главный недостаток – сложность получения разрешения на перевод в нежилой фонд в уполномоченных органах государственной власти.

Существует огромное число таких стратегий. Рынок недвижимости открывает перед потенциальным инвестором большие возможности.